|
2003年天津房地产业在拉动内需、鼓励消费和大规模城市建设的宏观经济背景下，已经进入了一个高速发展时期，在强劲市场需求的依托下，2003年天津房地产业投资、施工、拆迁、销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设为天津房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温，商品房销售异常火爆，房地产二级市场交易异常活跃，房屋价格上涨迅猛，有力地推动天津经济和城市建设的全面发展。与上年相比，2003年，房屋销售价格上升4.1%，房屋租赁价格上升0.9%，土地交易价格上升3.0%。
一、2003年天津房地产价格变动特点
(一)房地产销售价格全面上升，价格涨幅逐季增加
2003年天津房屋销售价格指数为104.1，比上年价格上涨4.1%，其价格涨幅比2002年价格涨幅增加1.3个百分点。
从房屋销售环比价格变化情况来看，与上季度相比，除一季度价格下降0.2%外，二、三、四季度的环比价格均呈上升走势，分别上升1.3%、2.8%、4.2%；从同比价格指数变化情况来看，与上年同期相比，各季度同比价格均为上升势头，并呈逐季加大的走势，分别上涨1.5%、2.8%、4.6%、7.5%，在四季度达到近年的最高涨幅。
从2003年各类房屋价格变化看，与上年相比，商品房销售价格上涨4.0%，其中：住宅类中经济适用房上涨6.6%，普通住宅上涨3.2%；非住宅类中的商品用房上涨3.3%；私房交易价格上涨5.0%。
（二）房屋租赁价格总水平变化不大，各季同比价格有升有降
2003年天津房屋租赁价格指数为100.9，仅比上年价格上涨0.9%，其价格涨幅比2002年价格涨幅回落5.1个百分点。
从房屋租赁环比价格变动情况来看，前三季度价格保持平稳，四季度仅上涨0.1%，各季指数变化不大。从同比价格变化来看，各季价格升降各异，与上年同期相比，1、2季度均上涨4.7%，3、4季度分别下降1.3%、3.8%。
（三）土地交易价格继续上涨
2003年天津土地交易价格指数为103.0，比上年上涨3.0%，比上年的上涨幅度高0.2个百分点，继续保持近年来的上涨趋势。
（四）天津房地产价格指数低于全国平均水平，排位居中间位次
与全国房地产价格指数相比，虽然天津房地产价格有一定幅度的上涨，但仍低于全国平均涨幅,
排位居中间位次。其中房屋销售价格低0.7个百分点，在全国35大城市排位中居第9位；房屋租赁价格低5.3个百分点，居第15位；土地交易价格低1.2个百分点，居第18位。
与其它直辖市相比，天津房屋销售价格指数分别比上海、重庆低16个、2.0个百分点，比北京高3.8个百分点；房屋租赁价格指数分别比北京、上海低7.8个、1.5个百分点，比重庆0.4个百分点；土地交易价格指数比上海、重庆低12.5个、12.1个百分点，比北京高2.4个百分点。
二、影响天津房地产价格持续上涨的主要原因
(一)大规模城市建设拉动住房需求
2003年天津全面启动海河两岸综合开发改造和地铁、轻轨等重大基础设施的建设，加大危旧房屋的拆迁力度，全市拆迁面积达500万平方米。由于天津对拆迁居民实行货币化安置，这部分居民只有持币购房，形成对各类房屋的政策性的刚性需求。这是天津今年房地产价格大幅度上升的一个重要原因。
（二）住房供需矛盾拉动房价上升
今年天津继续出台鼓励居民购房的各种政策，加之居民收入水平的逐步提高，大大促进了居民的购房热情，使房地产市场交易空前活跃。尤其是经济适用住房和价格大多在2500元至3500元普通住宅，比较适宜工薪阶层的购买能力，较为热销。但此类房屋开发数量不能满足市场需求，房价张幅较大。随着天津投资环境的不断改善，个体私营企业不断增加，房屋价格的不断攀升，居民投资性购房呈上升趋势。受市场需求影响，2003年，商业用房价格比上年上升3.3％。加之股市低迷等各种因素影响，转向房产投资，二次购房和购多处房产的人已有所增多。
（三）土地拍卖价格大幅上扬
随着天津土地管理制度的不断完善、规范，经营城市理念不断深化，天津土地使用权只能通过拍卖的市场方式进行交易。今年以来，部分土地成交价格皆攀新高，有的拍卖价甚至高出起拍价几倍。其原因有：一是天津城区环境较好的土地经过几年的开发已所剩无几，这使得原来就十分稀少的城市土地资源更趋紧张，从而加剧地价的上升。二是去年下半年以来，受房屋市场销售异常火爆和供求关系的影响，土地价格大幅上升，从而推动房价上升。
（四）住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场
2003年私有住房交易十分活跃，从下半年开始，价格一路呈上涨趋势。3、4季度分别比上年同期上涨7.1%和10.1%。这主要是由于二手房市场刚起步时，由于住房档次低，地理位置较偏，房子旧，价格相对较低。近两年，二手房交易的档次也在不断提高，一些地段较好，房子较新的二手房逐渐增多，交易量的增加，同时也带动了价格的上涨。人们对二手房的概念和认识也有了一些改变。2003年天津出台了降低交易费用、方便房屋交易等措施，鼓励二手房上市交易，这些措施的实施极大的活跃了住房二级市场。住房二级市场的发展，对于天津房地产市场的发展起着较大影响。
（五）房屋建筑成本不断增加
随着房地产开发市场的日臻完善，对房屋建筑质量的要求越来越高。根据建设部的要求,天津自去年提高了房屋建筑材料质量标准，如粘土砖的取缔、楼板要求采用浇铸式等，使房屋建筑成本有所增加。另一方面从天津目前的开发情况看，房屋结构优化程度的不断提高，天津房地产开发企业创品牌，创优质服务，房屋开发由过去的实用、经济型为主，而进入了居住舒适、安康的阶段。房屋从规划、设计，配套设施、绿化面积及周边环境等方面都有较大提高，在一定程度上，使房屋开发费用有所增加，从而影响房屋价格有所提高。
|